政策加持下的物业行业：万亿市场与创新变革
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发布于：2024-07-09
中国指数研究院预测，至 2025 年，全国商品住宅销售面积总计将达 238 亿平方米，单是物业费这一项的收入，市场规模就将达到 1 万亿元，而多种经营收入更是能高达 1.8 万亿元。
在日常生活中，出门忘带门禁、快递无人签收、设施无人维修等问题屡见不鲜，这其实反映了传统物业行业存在的痛点。
1 月 10 日，记者在重庆金科南山小区发现，业主通过物业的云车管、云监控、AI 天天-人脸识别、大社区 APP+大管家 APP 等智慧服务管理平台，能够轻松解决上述物业问题。
新年伊始，物业行业迎来政策“大礼包”。国家 10 部委联合发布《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》，在提升物管服务水平、推动生活服务业发展、强化监督管理等 6 个方面给出了明确指引。这意味着，物业管理行业迈入了全新的转型升级时期。
万亿元蓝海渐成行业新趋向
近年来，房地产行业步入存量市场，传统房地产开发领域的利润率整体下滑。而与此同时，物业行业万亿元级的市场规模开拓了新的想象空间。
天眼查专业版数据表明，我国约有近 228 万家物业相关企业。从地域分布来看，广东省的物业相关企业数量最多，超过 36 万家，占全国总量的 16%。山东省和江苏省位列第二、三位，均拥有超过 19 万家物业相关企业。上海和北京这两个一线城市也在排名前五之内。东方证券分析测算，到 2030 年，基础物管物业市场规模达 1.7 万亿元，行业总体规模超过 2.5 万亿元。
据了解，当下的物业管理行业已摆脱了物业四保、劳动密集型产业、房产附属等传统标签，并且正在经历众多变革：联盟模式助力部分企业发展成为航母型公司；资本的风口逐渐加大，优秀的物业服务企业接连上市；规模企业投入资金研发互联网技术平台，实现物业管理的智能化，规模效益愈发显著。
而龙湖智慧服务另辟蹊径。截至目前，龙湖智慧服务已对全国 73 座城市的近 1000 个项目实现云端管控，为 240 万户业主提供掌上服务，并走出社区，接管学校、医院、购物中心、交通枢纽甚至市政道路，向城市生活的各个角落拓展。
两年前，龙湖物业集团与重庆两江新区共同出资成立新公司，负责悦来片区的市政管理。这是全国首家混合所有制的新型城市服务企业，管理着投资数十亿元的重庆国际博览中心这一城市地标建筑群以及周边近 20 平方公里范围内的环卫、园林、道路等市政设施。
金科物业除了管理母公司金科地产的自有项目外，还负责京东、顺丰、普洛斯的物流园，几家机场以及近数十家产业园区。目前在 200 多个城市拥有物业管理项目，物业巡查大多在“云”上完成。仅 2020 年节省的差旅成本，就以千万元计。金科物业董事长夏绍飞透露，得益于大数据智能化，去年增加约 4000 万元净利润。
通过大数据智能化，物业公司更好地承担起城市管理“最后一公里”的职责，并从中寻得了新的商机。通过建设无人超市、智能充电配套设施等，打造“100 米智慧生活圈”；在自有小程序推出线上卖菜专区，将新鲜蔬菜配送到业主家中，以及提供全科医生 24 小时在线咨询、专人配药到户服务。
企业纷纷角逐资本赛道
物业通常被视为房地产行业的业务衍生板块，不过近些年来，房地产企业分拆物业上市已成热潮。2020 年，重庆的两家房地产企业金科股份、迪马股份先后分拆旗下物业公司赴港上市。
从物业行业自身特点来看，在大数据时代，物业公司掌控着流量人口，具有开展多种业务的天然优势。地产开发受土地资源限制终归有尽头，而服务则没有边界。对于地产公司而言，物业分拆上市能够为母公司供血，缓解资金压力，也有利于优化战略布局和提升企业价值。
“2020 年 11 月 17 日，金科智慧服务集团股份有限公司在香港交易所挂牌上市，从‘智慧服务’四个字也可看出，未来我们会将智慧服务作为企业战略的核心重点，不断通过科技手段为城市服务、居民生活的各个方面赋能。”金科股份董事长蒋思海这样说道。
近年来，互联网、大数据、人工智能等技术的涌现，正促使物业行业踏上转型之路，智慧物业、智慧社区等新兴概念应运而生，物业行业整体呈现智能化发展态势。
比金科物业更早于港交所上市的迪马股份相关负责人向记者表示：“物业管理已形成慧联、慧眼、慧行三条产品线。未来，还将持续投入更多资金用于智慧社区平台以及各个业务平台的建设。”
2020 年 12 月 9 日，华润万象生活上市，当天收盘便刷新了物业股的估值纪录：获得 110 倍市盈率，位列物业股估值之首。这个市盈率是其母公司华润置地的 15 倍。至此，“巨无霸”华润已拥有 13 家上市公司，其中港股 8 家，内股 5 家。
在最近一个多月里，十强房企阵营中，世茂、融创、恒大纷纷将物业推向资本盛宴，华润是第四家。老牌 10 强房企里，只剩万科和龙湖未进行分拆。截至目前，共有 34 家内地物业企业在港股上市、3 家企业在 A 股上市。这些物业股大多由规模型房地产开发企业分拆而来。仅 2020 年就有 13 家企业在港股上市，另有 8 家已提交上市申请，20 余家企业在筹备当中。
据中指院统计，截至去年底，港股上市物业企业总市值达 5636 亿港元，较年初增长 1203%，A 股上市企业总市值达 353 亿元，较年初增长 21%。港股上市物业企业平均市盈率约为 35 倍，远高于港股平均市盈率 10.3 倍。
政策红利加持助力
当然，传统物业企业存在的问题长期以来备受指责，不能忽视。天眼查专业版风险数据显示，我国有超过 28 万家物业相关企业产生过法律诉讼，其中，物业服务合同纠纷、买卖合同纠纷、房屋租赁合同纠纷等案由的案件数量占比超过 60%。另外，有 3.42%的物业相关企业曾受到行政处罚，1.8 万家曾存在严重违法行为。2020 年，物业相关企业被执行人信息数量达 24.1 万次。
一场疫情，让大家认识到物业服务的重要性，也让资本市场重新发掘了服务的价值，物业行业正以全新姿态进入新的发展阶段。
国家“物业新政”发布当日，相关物业股在资本市场全线飘红。截至 1 月 6 日收盘，港股 44 家物业上市公司中 42 家股价有不同程度的上涨，仅两家股价略有下跌。A 股市场中，招商积余涨停，南都物业、新大正等物业相关股票涨幅也超过 7%。业内认为，物业管理行业优化升级势在必行，品牌优势突出的规模物企拥有更广阔的发展空间。
物业是美好生活的重要组成部分，随着人们对美好生活的追求，促进物业行业发展的规定和政策越发密集。去年《政府工作报告》强调，住宅逐渐回归居住属性，品质和服务成为业主关注的重点。还从国家层面，首次将物业管理纳入扩内需的核心领域，首次明确鼓励物业管理公司依靠科技赋能，开展社区增值服务。
记者在采访中了解到，越来越多的物业企业开始布局非住宅物业领域。上市的新大正、宝龙商业非住宅物业收入占比最高，达到 30%以上。而 500 强物业企业，在非住宅领域的办公楼、商业、学校、工业、场馆、医院等业态均有涉足。
中物研协总经理杨熙认为，物业新规将更有效地指导各地物业管理条例的修订，也将为修订国家《物业管理条例》奠定基础。
重庆市物业协会秘书长何伟告诉记者，物业公司“前景光明”，上市步伐有望进一步加快。从市场容量来看，中国指数研究院预计，到 2025 年，全国商品住宅销售面积累计将达 238 亿平方米，仅物业费一项收入的市场规模，就将高达 1 万亿元。而多种经营收入，更将高达 1.8 万亿元。
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